整体经济长期形势依然向好

    深港大都市圈、中心化

    人口红利

    人民币升值

    资金流动性过剩

    产业升级调整

    土地紧缺

    城市建设

    劳动力价值重估

    利空因素

    从紧的货币政策

    从紧的房地产调控

    前期房地产的投资比重偏大

    消费者的观望心理

    利好：目前对于深圳而言，２００８年有较大利好作用的主要为劳动力价值重估，薪资调高，购买力增强，将促使资本流入楼市。

    利空：２００７年８月份之后，市场的利空因素至今并没有消化，而新的不确定性因素正在增多，消费者购房的信心受到较大影响，观望仍将持续。促使政府将放松从紧的宏观调控，从而增强消费的信心和资金的活跃。

    深圳新闻网讯 房地产“嵌入”于整体宏观经济中运行，受经济因素影响，也受社会和政策因素影响，外部环境广泛而多样，具有复杂和多变性特征。而当前及未来，房地产对外部环境的敏感度增强，每一外部因素与房地产的密切度和影响力均在加强，如金融、政策、产业调整等，当某一因素的作用被放大时，就有可能改变市场走势。因此，房地产在长期的发展趋势中，注定有诸多短期的波折。

    总体来说，深圳房地产市场的长期前景仍然向好，但由于前期过热的炒作，市场必经波折，２００８年是深圳房地产的思考年，是孕育春天的一年。２００８年的发展形势判断如下：

    １、外部环境方面，利好因素作用减弱，而利空因素增多，且作用增强，将延长市场的观望期，观望情绪可能延续至５月份之后，甚至更久。

    ２、供应方面，据星彦地产市场监测平台数据，２００８年深圳住宅市场可能形成的新增供应量在５００－７００万平方米之间，考虑到市场消化压力，开发商较多采取延迟回避策略，预计全年供应量与２００７年持平，在５００万平方米左右。

 ３、需求方面，深圳自住需求依然旺盛，将对市场起到较为强大的筑底支撑，５０－１００万元的总价是首次置业的主流需求，需求户型以２房和小３房为主。

    ４、价格方面，由首次自住购买力和租金情况看，目前新房价格整体仍然偏高，市场的回暖仍然需要继续回归。

    以首次自住购买力判断，加之人口众多的考虑，关外热点片区普通住房（新房）价格的筑底线在８０００－１００００元／平方米之间，关内普通住房（新房）价格的筑底线在１２０００－１６０００元／平方米之间。

    ５、销售量方面，由于开发商较多仍看好后市，较有可能持有房源以待时机，大规模低价抛售的可能性较小，预计大多项目仍将采取间歇式优惠活动促成交易，以回流正常运作所需的资金。

    同时，由于二手房价格相对新房优惠，且出价还价机制较为灵活，较有可能先于新房在卖方和买方之间达成均衡，首先于第三季度回暖，对新房市场造成较大的冲击。因此２００８年新房整体销售量预计仍然较小，且项目销售情况分化的现象加剧。

    ６、前期炒作过热的深圳房地产市场需要一个冷静的冬天，但这并非代表市场的低迷或崩溃，２００８年是深圳房地产的思考年，是一个孕育春天的年，回归理性的深圳房地产市场将更具魅力。

    ７、新房市场新的春天有较大可能出现于２００９年，原因主要有三：一、二手房经过 １年得以消化，对新房的冲击影响减少，同时释放出众多改善型需求；二、更多年轻的８０后财智人士，将加入到购房大军，效应在２００９年得以体现；三、２００７年土地供应较少，２００９年新增供应有限。比较于２００８年以首次置业客户为主，２００９年市场吸纳的可能较多是改善型需求和长期投资保值需求，购买力支撑增强。