“2007年的深圳楼市，应该是怎样的表情？”这是《2007深圳地产蓝皮书》需要向广大读者展示的主题。虽然看似简单的问题，但是如果要给出一个相对精确的解答，难度不小。

    回首即将过去的2007年，深圳地产有了不少的变化，这种变化不同于往年发生与细节上，作用于事件，引用一位业内学者的话，这是“整个格局都发生了转变。”诚然，市场急剧变化、成交量大幅减少；置业者迅速调整，炒家离市后，自住客才是“主人”；开发商的心态也在扭转，上半年的“多高价都不愁卖”，到目前的定价日趋保守，营销策略越发注重细节……虽然仅仅是一年时间，但是回顾深圳楼市风云，其中包含了如此丰富的内容与趋势。因此这决定了2007年的深圳楼市是特殊的，因此这也激发了“蓝皮书”寻找一种最适合方式解读楼市的动力。

    表情，生动而多变的，这用于形容2007年的深圳楼市，用以展望2008年的深圳地产，最适合不过。正如日常生活中，我们的表情也会因为情绪脾性的变化而“阴晴不定”；同理面对一个按照经验、模式都无法捉摸的2007年楼市，面对一个用单一的形容词难以描述完整的市场时，“表情”从而让即将出炉的“蓝皮书”的思维更为活跃，也让此次年终大作的视野更加宽广。

    真实、理性，这是“蓝皮书”历来的座右铭，但是基于2007年的深圳楼市，此次的“蓝皮书”需要在原有的基础上，实现深度与广度的延伸。

    如此“错综复杂”的楼市，终需有人还原真实“表情”。

   揭开楼市“变脸”真相

    深圳楼市“变脸”，这已然是不争的事实。上半年的疯狂状态，与眼下的冷清事实相比，两者反差极大。“反差”与“变化”，无疑是今年楼市的主题。

    此轮深圳楼市的亢奋状态，由2005年延续至今。尽管也有调控引发的观望，但是近两年的观望都无一例外的短暂。从2005年一直到2007的上半年，深圳房价究竟涨了多少？虽然没有准确的统计数据，但是观察这两年各个片区的商品房成交价格，这样的涨幅无疑是惊人的。两年前关内6000元／平方米仍是主流，但是现在1.5万的均价都已难觅；2005年关外物业的普遍售价依然是3、4千元／平方米，但是在今年上半年每平米低于1万元的物业，都被称之为“高性价比”。事实上，仅仅2年不到的时间，深圳整体房价几乎翻了2番，类似别墅、豪宅等高端物业的增幅更加“惊人”，有蛇口海景物业，从开盘价9000元／平方米，一直被人为炒作至4万元／平米；香蜜湖边缘地区的普通住宅，也爆出6万元／平米的高价；更有深圳湾侧的高层，10万元／平米的“天价”引起业内的议论纷纷。

    更加难以解释的时，疯狂的楼市又仿佛在一夜之间“崩溃”。导火线是二手房个人所得税的重新评估，直接原因是国家“金融大棒”的突然发力。三级市场最先有了“反应”，成交量急剧下跌，中介门店经营惨淡，随后“中天事件”爆发，长河地产20多家门店关门歇业，并开始清算公司债权债务，使整个行业都面临危机。新房销售也随即受阻，尚在为上半年的“高盈利”而欣欣然的开发商们，在市场格局遭遇调整，炒家集体离市后，顿时要面对市场定价的严峻考验。招商依山郡2期第2批以均价8500元／平米开盘，中海地产位于龙岗的大山地项目，最低单价仅6000多元，万科金域东郡以均价7500元／平方米开盘，这三个品牌项目都实践了“低价所以热销”的现行规律。

    深圳楼市为何一夜“变脸”，中间反差为何如此巨大？看似难以解释，实际上需要细节剖析。在《2007深圳地产蓝皮书》中，将结合市场各方“表情”变化，揭露其中真相，并根据在市场格局变化中各方心态的解读，判断未来深圳楼市的走向。如果说“反差”与“变化”是今年楼市主题的话，那么“蓝皮书”力求通过“表情”的表述，寻找楼市震荡的根本原因，从而引导深圳地产理性脚步。

  一纸调控为何霎时“转态”？

    宏观调控历年有之，为何今年效应大相径庭？地产新政全国实施，为何深圳震荡尤为剧烈？这同样是2007年深圳楼市的“谜局”。深圳楼市霎时“转态”，调控手段固然立杆见影，但是细细来看又不尽然。

    如果要“追究”深圳楼市“变脸”的源头，政府调控措施肯定首当其冲，年初的清算土地增值税并没有真正动摇市场购买力，随后的多次加息也被认为只不过是转移给买家的负担之一，但是从今年8月份风传二手房交易的个人所得税重新评估、严格征算开始，深圳楼市初显“颓势”。随后金融手段终于祭出，多家银行全面停止二手房信贷业务，对新房信贷也是“严加看管”，直至到“第二套房”首付40％的出台，可以说此番调控直指市场流通环节与资金渠道。

    挥舞“金融大棒”，这也是今年调控的亮点。这说明政府已经意识到抑制非理性需求是调控的重要问题，调控的直接作用就是让炒家离市。有专业机构第三季度深圳市场报告指出：“本季度许多买家推迟或取消购买计划，多数新开盘项目销售成绩远不及上半年推出的楼盘。”同时自住客比例高达9成左右。“自住客”的置业能力自然无法和投资客相比，市场消费结构的扭转，也是让深圳楼市霎时“转态”的关键之一。

    还有不能忽略的是，深圳楼市火爆了近2年，这2年时间价格一直在涨，业内也有观点称这本身就是一种不正常现象。实际上除了炒房客，绝大多数人都承受不起如此高的房价，自住客对于价格敏感度更是极高。任何一个市场都不可能只涨不跌，调控仅仅是加速了楼市“变脸”的到来。

    拨开迷雾，在即将出炉的“蓝皮书”中，将以多重角度剖析深圳地产2007年的动荡，并试图在总结规律、归纳经验的同时，为明年的地产发展铺路。

  各方“表情”大相径庭

    用“表情”结语2007年的深圳楼市，用“表情”来寄语2008年的地产未来。这是《2007深圳地产蓝皮书》的创新。

    悲喜两重天，这何尝不是整个市场的状况？上半年的异常火爆，下半年的普遍冷清，在悲与喜之间，注定了2007年的深圳地产的特殊性。对于自住客来说，上半年可能是“忧”的，高居不下的房价，超乎想象的预期，都让他们在忧心忡忡中踌躇不前，然而随着调控的效应，深圳房价回归理性已成现实，开发商明降价暗打折，这样一百八十度的市场转变，无疑让自住客们“破涕为笑”。

    投资客无疑是“疯狂”的，上半年还在一掷千金，依然认为深圳楼市会延续疯狂，但是系列调控政策的直接作用，却让他们在下半年显得无比“慌乱”，无论投资小户型还是炒作豪宅别墅，无论是置业珠三角或是投资“全中国”，投资者此刻的表情是复杂无序的。开发商表情则更值得解读，作为深圳高房价的间接制造者，开发商们同样经历了上下半年的大喜与大悲，卖高价意味高利润，这当时是“喜”；但是随着市场格局的迅速扭转，刚刚“狂喜”后的开发商们却又不得不面临市场“寒冬”的考验。

    地产产品的“表情”也是丰富的。炒家的退市，让豪宅“叫苦不迭”，昔日的“风光无限”到现时的“门可罗雀”，一度被爆炒的深圳豪宅正遭遇前所未有的“尴尬”。自住型物业依然走俏，当然是“喜上眉梢”，这与深圳市场的刚性需求有关，也与开发商的理性定价吻合。商业写字楼市场大体平稳，虽然没有住宅市场的大起大落，但是宏观调控也有所波，其间更有新产品与新理念的产生，例如这是都市综合体从概念全面走向实践的一年，也是自持商用物业占主流的一年。整体来看2007年的商业地产依然“波澜不惊”。

    还原楼市真实“表情”。2007年的深圳地产中，各方各家表情大相径庭，这值得解读也耐人寻味。即将面世的《2007深圳地产蓝皮书》，正是通过如此形式，还原一个最完整与真实的2007深圳地产。这不仅仅是为置业者指南，为开发商献策，更是推动城市地产前行的一部分。