这些已经发生和正在发生的“变化”从某种角度预示着东莞楼市新的走向。正如某参与团购人士所说，“如果在以前的市场形势下谈团购，团购要集体和开发商谈价格，哪怕是便宜一分钱也很难和开发商谈下来。但是现在情况不同了，起码有了谈团购的条件。”

    开发商从主动到被动

    关于最早的团体购房行为，有的研究界人士认为是在八九十年代房地产市场的起步阶段出现的。而媒体间广泛流传的说法认为，“房产团购”一词最初出现在海口。2003年，海口的一些楼盘兴起亲朋好友间“搭伙买房”，用大订单方式使开发商让利于消费者。

    在东莞团购之前也有零星出现，当时团购的主体多数是以媒体为平台聚拢起来的集体地团购。

    业内人士东莞正泰联合总经理黄海涛证实，“在之前东莞还没有出现过成功团购的案例。那时候房地产市场非常狂热，刚开盘一两天就卖空了的情况都出现过。买卖双方在购销过程中的地位是不平等的，通常是卖方说了算，根本没有商量的余地。”

    2008年房产团购热再次兴起的同时，也在发生着一些微妙的变化。以往的团购多是消费者自己组织起来去和开发商讨价还价，而眼下的团购活动大都由与开发商自己组织。“团购”在更广的意义上成为一种开发商以主动的身份出现的，系统的营销活动；成为开发商期盼“救市”的稻草之一。

    实际的效果表明，大部分的消费者还是有买单的意愿。大张旗鼓的团购活动收获的效果理想。而我们可以从团购活动中主动方与被动方的互换看出，目前房地产市场买卖双方心态和地位正在发生着一种微妙的转变。

    团购与“砍价联盟”功效不同

    以前购房者自发组织或者媒体组织，通过和开发商谈判优惠政策，较集中地体现出现阶段的需求特征。团购的双方（购房者和开发商）在价格上的心理落差，是团购成功的最大障碍。自发团购一般只能利用网上BBS，人数靠滚雪球才能壮大。但因传播力量薄弱，而且容易被其他帖子淹没，所以难以成规模。因为自发团购所能得到最终价格是未知的，需要谈判成功才能知晓，而团队里每人的心理价位都不一致，差异较大，所以即使双方在某一价位上成交，其内部定购概率也很低，一般在30％左右已经难得。自发团购人群各自打各自的主意，组织难度较高。

    而媒体团购有着良好的传播渠道，可以在其平台上组织团购。但媒体自身的角色功能和自发团购的发起人的角色功能很类似，既不乐意为团房者侃价，又不敢向开发商承诺成交套数等，因为实际能成交多少才是开发商真正感兴趣的东西，最终还是不能有效解决成功率问题，多是停留在广告层面。

    现在东莞的团购是开发商对参与活动的楼盘精心设计出一套“梯度优惠”的措施，也就是不同楼层位置和不同户型进行分档，对应不同的价格折扣，而且将具体扣率明码标出。在万科和光大之前进行的团购在人群上也进行细分，针对银行客户。