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金湾地王出炉1月观察：理性定价才是王道

网上收集 2016/8/22 16:56:29

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　　每次地王出炉，物业持有者肯定是最开心的。7月15日那天，航空新城的二手房一下子涨了五六千一平米，就是涨八千的都有人愿意接盘。这等于让你的资产一夜间升值了最少40万元。如果你有几万平米的商业物业，那相当于那天啥都没干，资产就升值了几千万元。
　　按照常理来讲，地王的发酵效应肯定会让楼也变得好卖。所以，职业经理人也应该很开心才对？事实并非如此。在那个星期的采访中，有一个外地房企的职业经理人就吐了口水：卖低了，总部不批——毕竟有楼盘涨到2.1万元/㎡了；卖高了，消费者短期内并不买单。“求不要再出地王了。”这种带嘲讽性质的诉求，可以说是部分职业经理人对地王心情的真实写照。最近，另一大鳄房企也面临这个问题。低于2万元/㎡？那比地王的价格还低怎么行？高于2万元/㎡？购房者也不是傻子，其他区域不是没得选择。委托——代理失灵的永恒问题，在地王面前被进一步放大。
　　当前珠海面临库存萎缩是没错。坦洲三乡同样去化周期7个月。但购房者依旧是有选择空间的。尤其是，今年很多区域的购房人群都是投资客。对投资客而言，利润空间当然比区位更重要。航空新城2万元/㎡，唐家湾1.7万元/㎡，上冲2.5万元/㎡，价格和区位一错置，资本就会蜂拥转移。这想来是职业经理人最担心的事情。
　　7月份的市场很明显地反映出这个问题。华发未来荟上半年网签了767套，但7月份就网签了1276套。7月15日后那几天，该项目就成交了几百套。地王出炉后，未来荟只是把折扣从9.6折收紧到9.8折，定价未变。购房者一看便赶紧入市。随着金湾各大楼盘封盘，客户流向其他区域的趋势很明显。唐家湾、市区、坦洲那些定价合理的项目都被一抢而空。恒隆华萃园8月6日当天推出410套房源，销售9成。 8月10日上午，坦洲环豪雅居首次开盘，推出195套房源，均价约10000元/㎡，开盘4小时即售罄。
　　每次地王出炉，开发商免不了借势营销，告诉购房者房价必然会上涨。但有专家指出，土地与房屋是相互联系但又有各自供求关系的市场。土地的供求方是政府和开发商，房屋的供求方是开发商和购房者。因此，地价高未必房价就高，地价低也不意味着房价就不高。地王通常有发酵效应，但房价的上涨有阶梯性。2014年，中铁以16400元/㎡价格夺得拱北一宗住宅用地。2015年，中铁诺德国际开盘，均价为3.1万元/㎡，最低价为25500元/㎡。直到今年4月份，项目第二次推货才把价格提高到3.6万元/㎡。2013年，坦洲现恒大名都所在地块以2734元/㎡的楼面地价出让。到了2015年1月份，该地块开盘价仅为6800元/㎡。直到恒大收购了该项目，7月份重新开盘价格才水涨船高。而在7月15日拍地的现场，当价格拍到1.5万元/㎡时，一位业内人士就发出疑问：这个价格意味着明年金湾的房价要涨一万，但这有可能吗？不可能！
　　事实上，房地产行业受各种因素波动极大。政策一收紧就有可能造成相应的下行。近期，南京、合肥、苏州等二线城市“四小龙”都出台了相关的限贷政策。而珠海近两个月也风传有调控政策要出台。一些售楼员甚至提醒购房者赶紧办按揭，因为难说首付和折扣会不会上调。
　　正因如此，很多货量大的项目都加紧走货，哪怕月底唐家湾四块地拍出地王价格的可能性很大。对于资金密集型的行业而言，现金流的重要性是不言而喻的。在这种情况下，理性定价才是王道。
【都市文化】

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