限购、限贷、加息……从2010年开始，楼市调控频频出招，且招招剑指住宅市场。此背景下，部分投资者将目光转向店铺、厂房、写字楼等商业地产，一些房产中介也顺应形势设立商业地产部，使得以前不温不火的商业地产变得持续火热。然而，红火的背后，一些隐患也已逐渐浮现。
　　现状：“因政得福”迎来春天
　　限购、限贷等调控政策，让过热的住宅投资开始“降温”，但是商业地产却“因政得福”迎来春天，变得越来越活跃。
　　统计数据显示，今年一季度以来，济南的商业用房和办公写字楼销售呈逐步增长迹象，尤其是3月份，济南办公写字楼网签均价同比上升71.72%，商业用房网签均价同比上升12.50%。
　　4月23日，记者在2011山东商业地产投资展洽会上看到，现场气氛火爆，不少投资者都对感兴趣的商业地产跃跃欲试。市民戚先生说，自己在市区有两套住房，原打算再购置一套住宅用于投资，结果限购令出台后，他的计划落了空。于是，戚先生把目光转向不受调控的商业地产，开始四处寻找好的商铺投资项目。
　　市民陈先生一大早也来到展会现场。他说，前几年做生意攒下一笔钱，这几年投资了几套房产，但近来受楼市调控政策影响，住宅已无法操作，所以他考察了众多商业地产项目，感觉合适就会出手。
　　和陈先生有类似想法的投资者还有不少。记者调查发现，投资客对商业地产的兴趣已逐渐超过住宅。
　　山大路上一商业地产项目负责人介绍，他们开发的项目一期推出600多套商务公寓，开盘前后，认筹率超过80%，多为投资客所为。
　　有业内人士分析，济南商业地产市场在未来一段时间内会呈现持续上升态势，这一趋势至少会持续到今年年底。在政策影响下，住宅市场很难出现大幅增长，而商业地产则有可能借此机会走出独立行情，成为新政的最大受益者。
　　“在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场。而在通胀预期影响下，还会有更多的投资者将资金转向商业地产。”
　　记者还发现，越来越多的房产中介也将目光投向行情红火的商业地产市场。从不少中介企业的业绩统计来看，商业地产交易已成为近期房产中介企业的重要赢利点。
　　隐患：四大问题不得不防
　　虽然商业地产大势比较好，不少房企、投资者也跃跃欲试，但专家特别提醒说，不同于住宅开发，商业地产对资金、人才、运营管理等诸多方面都有苛刻要求，大量没有专业经验的房企、投资个人“扎堆”商业地产或将埋下隐患。
　　第一个隐患是供求矛盾。商业地产和住宅市场是两个不同的市场，尽管有相关性，但市场状态是不一样的。住宅市场是严重供不应求，商业地产目前整体上已经供大于求。房企加大商业地产开发比重，供需失衡将更加严重。供需失衡带来的后果是：大量商业地产项目有可能卖不出去，成为“死盘”。

　　第二个隐患是资金问题。专业人士指出，商业地产对资金要求很“苛刻”，住宅可卖掉迅速回笼资金，而商业地产开发则需要自身准备好充足的现金流，或具备较强融资能力。
　　第三个隐患是经营管理。“从事住宅开发好比在游泳池里游泳，而从事商业地产则好比是在大海里游泳，虽然更加刺激，但风险性也更大。”某商业地产开发商说，商业地产虽然有销售的部分，但绝大多数都是开发企业长期持有，因此运营管理至关重要。运营管理好，才能保证长期的经营收入;后期管理如果跟不上，开发商面临的压力会很大。
　　第四个隐患是人才问题。某知名房企商业地产开发的负责人对记者坦言，他们目前最缺乏的是专业人才和团队。“公司开发的商业项目越来越多，有几个项目几乎是同时启动。本来人才就少，现在更忙不过来，只能不断到处挖人，但想从人才市场挖到专业人才特别难，因为这方面的人才本来就非常紧缺。”
　　问题：个体投资者盲目“跟风”
　　商业地产市场目前还面临一大隐患：不少没有经验的个体投资者盲目“跟风”。
　　在某商业地产项目接待处，记者遇到前来咨询商铺销售信息的王先生。在谈到购买商铺的原因时他说，“住宅限购，不能再投资商品房挣钱;股市行情也不好，手里闲置的资金又不断贬值，加上最近到处都是商业地产热卖的消息，我也坐不住了，打算跟着别人投资商业地产。”他坦言，自己对商业地产投资的运作“几乎没任何经验”，能不能赚钱心里更没底。
　　记者发现，像王先生一样的投资客不在少数。新政下，很多人看到商业地产转热，不管资金允不允许，不管自己有无经营经验，都一股脑地“跟风”投资。
　　支招：出手前应做足准备
　　专家提醒说，一切投资，在具体效果呈现出来之前总是看起来很美。但如何将潜在风险降到最低?又如何才能确保投资收益?充足的准备工作是所有投资者在选择商业地产前必须要进行的工作。这不仅包括资金上的准备，心理上的准备，还有就是对准备投资项目的理性分析和了解。
　　一般来讲，住宅投资较为“单纯”，只需了解跟物业直接相关的因素即可，如建筑品质、配套、物业管理等;但写字楼投资，除了要了解跟物业直接相关的因素外，还需把握宏观经济或相关行业的发展态势;而商铺投资，除了需要做写字楼投资时所做的分析外，还需要对物业周边的人流量、消费力、消费习惯等进行深入调查。同时，投资商业地产，还需要做“进入”与“退出”两方面的准备。具体到“退出”的准备，则主要包括心理准备与资金准备，前者是指如果市场转向，价格下跌多大幅度时你会考虑止损抛售;后者则是指你是否准备了一笔资金以应对长期持有时产生的各种费用。
　　业内人士指出，一个好的商业地产项目，其开发或者运营商必定同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件。投资者选择这样的商业地产项目，才能确保自己投资和回报有最大的保障。
　　对很多中小型投资者来说，手中可运作的资金相对较少，加之大部分投资者对商业地产专业知识知之甚少，所以投资时更需谨慎。如果缺乏市场认知，盲目追求高回报率，对后期管理缺乏经验的话，投进去的钱很可能会“打水漂”。
　　资深投资人士认为，初涉商业地产的投资者，可选择社区商业。目前许多小区的商业模式接近于城市综合体的概念，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标，它的存在是为了给社区居民提供一个家庭外的自由休闲空间。投资此类物业，只需要把握好家庭消费的定位，留意周边熟铺租金水平、人口规模、消费层次等情况就可以了。