但持续不断的政策重压可能改变某些预期。事实上，尽管政策效应尚未明显体现，但是万科们已经开始意识到新一年格局的不同。“政策影响面还是很大的。从春节购房的态势来看，观望情绪已经加重了。”长沙融科智地房地产开发有限公司助理总经理曾志舜说——在融科东南海，春节4天销售共计10套。 本报记者文洁 长沙报道

　　长沙细则未落地，惶恐与观望对峙

　　“春节在量的销售上似乎看不到太多量的变化。”这是湘江世纪城营销副总经理薛丽对于春节长假楼市的第一观感。

　　来自长沙市房产研究中心的数据显示，截止到大年初三，湘江世纪城销售41套，全市排行第一。湘江世纪城目前在销的，是滨江的大户型豪宅产品。

　　有趣的是另一些发展商的说法。“有销售，但极少。从大年初三到现在，3个城市每个项目平均销售4套。”深圳天骜投资策划有限公司董事长兼总经理彭远才说。这个以销售代理和全程策划为主打的营销公司，接下了长沙、湘潭和浏阳的数个项目。他对于春节销售的第一观感是：看的多，买的少。“政策的影响暂不是很大，看房人数也还正常。但客户问到限购等政策细节。”彭远才说。

　　从元月开始的新一轮政策冲击波，由于地方性细则尚未出台，而使得市场开始进入“迷茫期”。“现在客户最关心的就是限购问题，但是长沙的细则一直没有出台，这使得消费者有点无所适从。”曾志舜说。

　　一些人惶恐。所以抢在政策出台前下手——“从一、二月份的客户成交量来看，不少买房者担心后续限购政策出台，所以下手很快，我把这种纳入购房冲动行为。”彭远才说。在五矿尊城、华盛世纪新城、浏阳彩虹城等项目，他们连续碰到第一次看房即下定的客户。

　　而另一些人则观望。因为预计降价，所以暂时不急——“我们在春节来访的客户中感觉到，一些消费者的心态发生变化，觉得未来预期是降价，所以都不急了。”曾志舜说。彭远才并不忧虑今年前两月市场，但对后市表示忧虑。“重点是今年3-7月份的走势，感觉不是很好。”

　　调控催生买方市场，或步入产品时代

　　有趣的是，尽管不少开发商开始感觉到今年形势的严峻，但并未因此调低销售目标。2010年，长沙融科智地房地产开发有限公司销售额达到18亿元，2011年销售目标冲击20亿。“我们觉得今年主要将形成产品的竞争。”在保利地产，2010年完成销售额超过36亿，而今年则指向更高。“今年我们的重点在滨江的南湖项目，所以肯定比去年销售目标要高。”长沙保利地产相关负责人称。而从长沙万科传出的消息同样“遵循”这一原则——2011年销售目标远超2010年。“一方面是因为项目数量有所增加，另外一方面，调控将使自住型购房者进一步主导市场，这使得品牌企业优势更强。”长沙万科一位相关负责人说。

　　一个共识在于，在严厉的调控政策下，住房买方市场已然成型。“很明显，接下来的2011年，消费者将拥有更大选择权。”辉煌国际城营销总监李仕谋说。这或许将改变过去开发商主导话语权的格局。“我们没有调低销售目标的原因在于，在这种更加严苛的政策下，产品附加值的增加将直接影响产品的销售速度。”曾志舜说。万科董事会秘书谭华杰则认为，调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，自住型购房者将进一步主导市场。

　　在北京，限购令下发之后的2010年，大户型销售出现了明显的增长，而这成为了曾志舜判断“产品导向”时代的佐证。“如果一旦长沙限购，那么购买者只能购买有限房子的前提下，一步到位的心态会使得消费者挑选更加谨慎，这样的竞争环境中，具有明显优势的产品将更受市场青睐。”很明显，在地方政策依然模糊的长沙，开发商根据政策的变化灵活应对将成为未来的重要趋势，“我们总的方向是：会同开发商对资金、品牌和节奏的控制推进销售力度。”彭远才说。