楼市在11月份迎来了新一轮绝地反击：全国成交回暖，房价继续上涨。持续近一年的宏观调控政策，由此陷入了是否有效的激烈争议之中。

尽管已经动用了信贷、土地、金融等杠杆，甚至不惜祭出行政手段限购，但在2010年下半年及明年强烈的通货膨胀预期下，楼市调控面临前所未有的复杂局面，包括房产税、住房保障法等长期性政策却迟迟未能出台，是否进入加息周期、货币紧缩阶段也不确定。在同样不确定的2011年，诸多业内人士和观察人士认为，行业需要健康良性发展，必须进行长期化的政策调适和制度改革，由于调控滞后效应的存在，今年已经初露端倪的保障房、土地出让制度、房产税等税收制度，在2011年将得到实施和加强。

调控效果陷争议

根据国家统计局数据，全国房价在11月份同比继续上涨；而众多房企的11月销售数据也显示，当月成交环比放大显著；多家券商及研究机构分析报告指出，11月房价上涨有从一线城市向二三线城市蔓延的趋势，投资性需求重新入市。

湘财证券分析师张化东表示，11月份的房地产市场情况比10月份要好转很多。来访量和大定量基本回归了9月份的水平，而签约量甚至还要略好于9月份的水平。张化东据此认为，9·29的调控政策正在失去效果。

与此同时，主流房企的乐观和信心大幅回升，其土地购买当月面积环比上涨9.57%。1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.61亿平方米，同比增长33.2%。

“在三季度尽管遭遇调控加码、房地产信贷紧缩等不利因素，但多数房企长期看好中国楼市的预期并没有发生根本性变化，反而是把调控当机遇，逆势进行扩张。”中国房产信息集团数据显示，截止到三季度末，135家上市公司企业负债总额为9409亿元，环比增加933亿元，平均资产负债率延续了上升势头，较二季度上涨0.72个百分点至61.61%。从净负债来看，三季度末环比增加155亿元，企业加权平均净负债率上升至57.95%，创2008年以来新高，环比上升2.29个百分点。

另一方面，房企仍然延续高负债扩张的思路。万科总裁郁亮对记者表示，新一轮政策推出后，已经对市场产生明显影响。从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，万科客户一次性付款的占比，10月份为30%，11月进一步上升到35%，而2009年全年和2010年前4个月，平均不到20%。

货币政策将收缩

在去年和今年的房价上涨中，过剩的货币流动性、持续的负利率扮演了重要角色，中国社科院研究员张平认为，明年全年也仍将是负利率水平。

在本月中央经济工作会议召开前，很多人预期该次会议将论及房地产调控和货币政策问题，但本次会议仅传出货币政策稳健的消息，并无关于楼市调控的进一步说法。

海通证券分析师涂立磊认为，中央经济会议所涉及的房地产内容是“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。观点主要为地产定位问题，未有更严厉政策出台。楼市短期政策压力有所缓和。预计12月CPI由于基数效应的作用将开始逐步回落。目前国家已经再次上调存款准备金率，年内再度加息的预期有所减弱。

调控压力将促政策加码

“11月楼市的量价齐升，或许将引致新一轮的调控。”爱建证券分析师左红英表示。在人民币升值、通货膨胀、流动性充裕等外部环境带来的资产配置需求和投机需求，已对调控效果产生冲击。

张化东也认为，鉴于目前调控政策已基本失去效力，还会再继续有调控政策出台。而调控政策出台的时间点以三月份为佳，这正好能够在旺季之前遏制房价冲高，而且又不会被市场提前消化。

从更长的时期来看，“影响房地产开发企业发展速度以及盈利能力的基本要素，概括起来说就是融资、土地与税收。目前这几个方面的因素仍然是市场调控的重点，住宅开发类地产估值下移已成定局。”长江证券分析师苏雪晶认为，未来调控的重点将会转向二手房市场，保障性住房面临着完善立法的要求，未来保障性住房需要有明晰的地位。

苏雪晶在其分析报告中指出，2010年6月土地增值税的征收已经有了极具操作性的方法，未来土地增值税作为调控手段的重要性会得到进一步加强，进而将影响到大部分房企的利润率。

张晓玲